1 建筑商业综合体

1.1 定义

建筑商业综合体在城市经济发展到一定程度时，作为将多项功能集中在一起的建筑体。一个建筑商业综合体可以具备城市的多种功能，可包含写字楼、购物中心、酒店、餐饮、文化娱乐城、公寓、会议厅、展览厅等。是一个多功能，高效率且统一度高的商业地产模式。现多作为大城市商业区建设的首选方案。

1.2 建筑商业综合体的多种形式

依据建筑商业综合体的功能需求其常见组合形式可分为：①由购物中心、写字楼及酒店组成。这是最常见的组合方式，对商业活性要求最高。②由购物中心及公寓组成。规模一般比较小，对商业活性要求较低，更像是一座“城中城”。③由购物中心、酒店及文娱组成。这种形式偏向高端消费，在著名城市景点及经济较为发达的地区较为常见。④由购物中心、写字楼、会议厅及展览厅组成。此类型偏商务模式，多出现在城市CBD，有时也出现在知名大学附近。⑤各种功能十分全面且占比较为均衡。如成都“蔚蓝卡地亚中心”，这种综合体规模十分巨大，多诞生于生活水平较高且消费思想较为先进的城市。

1.3 建筑商业综合体的优缺点对比解析

优点：①土地的垂直空间利用率高。建筑商业综合体充分发挥了垂直空间的作用，其建筑面积往往是占地面积的很多倍，一些较为环保的建筑，其内部或外部的建筑绿化面积非常可观。②配套设施较为完善。为了使建筑体有较高的舒适度，建筑商业综合体的配套设施是十分完善的。供水供电系统停车和绿化及环卫等基础设施，相对完善。③功能齐全。商业综合体的一大优势，便是可以在有限的一部分区域，满足消费者的各种需求。④高效性和便利性。极高的空间利用率和齐全互补的功能，大大加快了信息的交流与人群的流动，也能基本满足城市生活的绝大数需求，为周围住户及本地区的居民提供一站式快捷服务。⑤整体性。建筑在建造的时候是经过统一设计规划的，一些商业综合体建筑之间同样也有很好的连通性。⑥外观优美。在建筑设计上，会使用吸引力较高的建筑外观，以期望吸引顾客，甚至是对周边环境，都会进行一定的修缮以及配套的绿化及灯饰亮化。⑦科技水平高。随着技术的发展，越来越多的高科技产品会被应用在建筑内外部。⑧提高经济活力增加就业。建筑商业综合体可能成为区域的经济中心，提高区域经济活力，同时增加就业岗位。

缺点：①环境污染。建筑建造及建筑装修带来建筑废品，中央空调的环境污染，玻璃幕与射灯等造成了严重的光污染。②能源浪费。较高的人造光源以及中央空调的使用会带来一定的能源浪费。③交通拥堵。日间建筑商业综合体运营时，会有较多的人流及车流可能堵塞交通。④阻碍地下水补给。硬质铺装阻碍了降水的渗透，破坏了当地的地下水平衡。

矛盾点：①大幅提升周边地价。商业综合体很可能成为一个城市的地标与副中心，人流密集，为周边地区提供商机。其便利的设施与完善的功能，可提高周边地区居住的舒适度，可导致地价大幅提升。对城市而言，这可拉动城市经济增长，同时也可能带来房地产泡沫；对个人而言，这可为部分人提供舒适的居住环境，但也会让人止步于这里高昂的房价。②绿化率。大量的土地被盖上了钢筋水泥，但同时其垂直绿化又不免带来了众多绿色植物。③人流量。人流量是商业综合体的必然需要，同时商业综合体也会大大提高周边地区的人流量。这对拉动当地经济有着重要的作用。但同时也会造成周边交通拥堵、噪音污染加剧等问题。

2 形成及发展因素

2.1 商业相关性

建筑商业综合体其最关键的就是对商业的吸引力，开发商希望更多的品牌入住。商业活力是商业综合体所需的重要前提，也将反作用于经济，为该地带来巨大的经济活力。商业综合体的诞生往往伴随着周边商圈的建立。

2.2 地理位置相关性

建筑商业综合体需要良好的地理位置作为基础。在选择上，选择经济形势较好，政策有利的区域是成功的一个基础。城市CBD，副中心，开发区会被优先考虑。一些开发商为了减少地价开支或减少与市中心其他商圈的竞争，一些大型的建筑综合体被修建在了市中心附近未被良好开发的位置，以再造中心。如万达广场，更倾向于市中心附近的主干道上，通过万达广场的建成拉动该区地价增长甚至成为新的城市中心，达到再造地理优势的目的，从而提高利润。

文章来源：《新商务周刊》 网址: http://www.xswzkzzs.cn/qikandaodu/2021/0121/618.html