来源：中国经营报

客流量腰斩、空置率创新高、减租退租不断……2020年上半年，商业和商务活动在疫情中严重受阻，深圳各大购物中心、写字楼度过了一段异常艰难的日子。

“疫情的发生对于商业地产造成不可避免的影响，但市场各方均积极摸索应对，在此过程中启发的思考与尝试也往往衍生出行业发展的新趋势。”戴德梁行日前发布的研究报告《新冠肺炎疫情对中国商业地产的影响及应对》指出，随着全国防疫进入常态化，居民消费活动逐渐恢复，零售和写字楼市场不得不重整旗鼓，在困局中寻求重生的窗口。

近日，记者走访深圳一些大型商场，发现客流已基本恢复正常，商场内高端奢侈品牌的商铺明显增多，首开的购物中心则不约而同选择了开放式商业街的模式。写字楼方面，企业迎来换租窗口期，深圳有不少业主通过大面积改小面积，以适应市场需求。此外，深圳高供应量持续积蓄市场压力，年内预计将有约77万平方米的新项目入市。有专家预计，新供应或令下半年市场面临更大去化压力。

客流回血 奢侈品牌为商场“救市”

周五晚上8点，深圳红山六九七九购物街人潮涌动。自发组织的乐队在街区商铺外表演，喜茶门店外排起长队，UR服装店2000多平方米的店面内顾客摩肩接踵。在这个繁华热闹的网红商业街，2020年的黑天鹅似乎从没来过。

据赢商云智库的统计， 2020年上半年深圳实现社会消费品零售总额3640.15亿元，同比下降14.8%。然而至6月底，全国购物中心平均日均客流已恢复至疫情前水平的92.9%。若下半年疫情控制情况良好，研判在2020年三季度，全国典型购物中心的客流规模，有望恢复至正常时期水平。

线下商业在逐渐复苏的当下，也让人们开始反思，在下半场更激烈的角逐中，商业地产在运营、管理、创新、品牌价值各方面如何自我转变。

“我们有品牌退出市场、有品牌放缓拓店计划，招商受到一定冲击。”深圳益田假日广场总经理陈雪告诉记者，疫情最严重时，项目客流断崖式下滑，也对项目招商、品牌布局带来新的挑战。该项目地处深圳世界之窗等旅游景点集中区，一二月恰逢旅游旺季，客流原本应是全年的一个高点。据赢商网统计，上半年深圳购物中心平均空置率录得8.85%水平，涨幅162%。

疫情以来，除了客流量的大幅缩水，益田假日广场、万象城、壹方城等购物中心普遍呈现出了新的特点。一是高端奢侈品消费出现爆发；其次，客流随着疫情的蔓延与恢复，经历了从线下移至线上，又大幅回流到线下的过程。这些消费新形态给项目的运营和品牌布局带来了新的思考。

记者在走访益田假日广场时发现，商场B1、B2层的空间和品牌进行了大规模改造，集中引入了诸多高端奢侈品牌，如Salvatore Ferragamo、GUCCI饰品、Emporio Armani等。“持续的中国高端消费力依然在，虽然消费者来店频次降低，但是客单大幅提升。”陈雪称，项目改进新的品牌组合会为下半年的业绩追回埋下伏笔。

优淘城总裁薛建雄在接受记者采访时称，由于国际游和出国购物受限，关联的消费需求被压抑，国内一些高端消费反而有所增加，这对国内中高端购物中心、酒店度假村来说是个机会。他预测，十一长假期间国内的消费力度值得期待。

打破“盒子” 开放式商业街招商率亮眼

受新冠肺炎疫情影响，购物中心开业量大幅缩减。全国来看，年初计划在上半年开业的300余个项目，上半年只开了58个。深圳众多购物中心也推迟到下半年开业。据赢商网统计，2020年下半年深圳将有18个购物中心入市。二季度，深圳优质购物中心市场新供应主要集中在福田与龙华。其中，由于新兴的龙华商圈优质项目存量较少，住宅密集且消费较为集中，新项目招商率逾九成，为后疫情时期的商业回血打了一剂强心针。

位于龙华区的红山六九七九，是深圳疫情中首个新开的大型商业中心。值得留意的是，该项目摒弃了传统的“盒子”模式，采用全开放式街区，用更开放的公共空间，解决了商业建筑如何将客流引向高层的问题。6月下旬正式开业以来，该购物中心招商率达95%。“我们大部分客人是从旁边社区过来的，特别是上下班的时候，因为是开放式商业街，客人顺路就进店消费。”良品铺子是第一批进驻红山六九七九的商铺。据介绍，疫情最严重时，良品铺子每天进店消费客人只有20来人，现在恢复到了八九十人，与正常时期的客流相差不多。

文章来源：《新商务周刊》 网址: http://www.xswzkzzs.cn/zonghexinwen/2020/1010/505.html