来源：证券时报

吴家明/摄影/图片

证券时报记者吴家明

对于深圳楼市而言，商业公寓一直是一个特殊的存在。由于不限购贷，商务公寓一度是投资者“狂欢”的空间。但由于二手商品房交易税费高昂等限制，导致近年来商品房的涨价幅度远低于住宅。尽管在商品房停批后，深圳的商品房市场一度火爆，但在楼市严控的环境下，深圳的商品房市场仍难解体，打折促销成为开发人员的常用工具。

房产中介经理

成为“街头霸王”

虽然深圳楼市在严格的调控之下，气温明显下降，但如果说市场上有新房项目以创纪录价格37折的价格出售，还是相当抢眼的。

“本项目推出特色商业产品和商业公寓。商业产品有创纪录的67折优惠，商业公寓也有15折左右的折扣，非常划算。”在罗湖笋岗片区，近日，不少房产中介成为了马路上的“街头霸王”，将目光投向了笋岗北部的中洲坊项目。据房产中介经理介绍，中洲房项目推出了一些新品，其中商业产品较创纪录价格优惠约67%，商业公寓优惠幅度约为15%，总价约65平米的商业公寓360万。元左右。记者发现，该项目早在2020年12月就获批预售许可证，已登记商业公寓732套、商品公寓447套。其中，商业公寓面积约33-66.7平方米，均价约6.8万元/平方米。

吸引房产中介经理成为“街头霸王”，自然是开发商给的很高的佣金。 “大概是总价的3到8个点，我不能具体告诉你，就是因为这么高的佣金比例，我们好绝望。”现场的房产中介经理告诉记者，“如果你和我成交，我就退给你佣金，相当于再打一次折。”

除了中洲房，记者看到笋岗地区近3个商业公寓项目在售。同时，罗湖、福田、龙岗等地多处待售商业公寓推出了不同程度的优惠。但记者发现，不少购房者仍将商业产品与商业公寓混为一谈，甚至有些项目将商业产品打包成公寓对外销售。值得注意的是，深圳市房地产中介行业协会印发《关于开展房地产中介规范经营专项整治工作的通知》，严厉整治涉嫌隐瞒房地产关键信息、诱导消费者购买“产和写字楼”，建设工业用地。厂房、写字楼等的包装或虚假宣传，属于“生产经营公寓”，以引诱消费者等行为。

投资自住

“商务公寓早期在一定程度上起到了支撑商务办公区域的作用。近年来，商务公寓已经表现出明显的类似居住化趋势，已经偏离了“为商务人士服务”的短期住宿目的。”深圳市住建局在2020年7月的通知中表示。

因此，在很多人眼里，商务公寓一般都是用来投资的，但也有部分买家选择商务公寓是为了“自住”。不过，从目前的情况来看，深圳商业公寓市场依然供大于求。深圳中原研究中心数据显示，2020年，深圳将有46个公寓项目批量销售商品房，总销售面积147万平方米。单位数量同比增长23.6%，面积同比增长23.7%，创历史新高。同期，深圳仅售出商业公寓，成交量不到供应量的一半。不过，或许是开发商与房地产中介的联动。今年上半年，深圳商业公寓市场成交面积43.7万平方米，同比增长89.96%，占去年总成交面积的61.15%。

记者随机采访发现，大部分投资者会选择出租商业公寓，但深圳租赁市场的租金回报率一直呈现低迷趋势，这也让一些投资者感到无奈。 “我刚买了一套58平米的商务公寓，当时销售人员说，新公寓至少8000元可以租，现在才6000元，而且已经空置很久了.”陈先生刚在罗湖区买的。对于商业公寓来说，“现在越来越多的新房进入市场，价格高了就不好租了。”与住宅市场类似，深圳商业公寓市场近年来也在不断调整。不过，去年出台的暂停新房审批政策，成为深圳公寓市场的分水岭：2020年7月31日，商品房用地审批取消； 2021年3月3日，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准和导则》部分修订意见，删除相应商业服务用地适宜建设用途中“商业公寓”的描述。深圳市住房和城乡建设局发布《关于商业公寓、宿舍燃气管道设施问题的通知》，明确商品公寓、宿舍可以设置燃气管道。

张天明美联地产国家研究中心经理表示，今年上半年，深圳商品房成交同比增长，一方面是受疫情后消费能力的恢复影响，二手房参考价的实施也将部分客户分流到商业公寓市场；另一方面，部分买家rs认为是“公寓住宅化”，刺激了一定的购买力。不过，毕竟商品房的属性不同于住宅，还是难掩商品公寓与普通住宅的区别。政策的正面效应只能在短期内影响商业公寓市场。预计短期内商业公寓仍会有较好的成交，但总体上对公寓市场的影响不会太大。

文章来源：《新商务周刊》 网址: http://www.xswzkzzs.cn/zonghexinwen/2021/0820/820.html