另外，中海也会与租户签订绿色管理协议，要求其在二次装修过程中，保证使用绿色健康材料，控制碳排放量和有害气体，通过绿色公约的形式，约束租户有意识地去践行ESG。

唐安琪：从写字楼租赁来讲，租户选址的欲望确实在减少，决策周期也更长。但好消息是续租在增加，租户不想耗费额外精力和成本去更换办公场所，就在原址续租。

从资产持有方来看，唐安琪将ESG归结为三个特点：

虽有部分评估机构在尝试将相关指标纳入估值架构，如仲量联行此前发布的专门针对绿色建筑的评估标准，当中对成本端、空置期、现金流的影响等均有详尽的量化评估。“但是我们国内同行交流来看，这套模型还未被大范围应用，尤其在资产交易估值过程当中。”唐安琪表示。

作者 | 王泽红

中海商业的布局是以一、二线城市核心地段为主，基础经营比较扎实和平稳，再加上续租的稳定性在加强，所以目前对现金流的影响还没有那么明显，尤其是今年第二波集中疫情之后，各栋写字楼的经营更加平稳，没有出现波动。

当中，北京、成都两个OFFICEZIP 自由办公项目更是成功通过由国际 WELL 建筑研究所（IWBI）与绿色建筑认证协会（GBCI）协作的 WELL HSR 认证，北京中海财富中心 OFFICEZIP 项目是全球首个获得铂金级 WELL 认证的非传统办公项目。

中海实践：建设端、运营端发力

问：疫情对中海商业办公楼宇租赁影响如何？

第二，ESG是一个工具，能激发企业的创新管理思路。践行ESG过程中，企业会主动去完善内部运营机制，会思考如何贴近或完成ESG相关指标，小到办公楼装修的一项可循环材料，大到整个ESG管理体系，都需要系统性规划，管理思维和可持续发展思路会梳理的更加清晰。

我一直认为PropTech是个工具，它不是平行业态而是一个行业，但这个行业一定要有载体的，不是悬空的。从这点来看，对于写字楼发展或中海的经营而言，我们非常有信心，因为我们明晰问题重点在哪里，以及如何去解决。另外，从中海商业写字楼的租户结构来看，稳定性很强，这也就意味着现金流稳定、经营稳定。

目前，业内践行ESG更多关注点在于绿色建筑，即ESG中的Environmental（环境）部分，而对Social（社会）和Governance（公司治理）这两部分忽视，核心原因还在于评级标准或信息披露规范不明确，企业很难感知所做努力带来的直接影响。

唐安琪：我们判断还是比较良性的，现在越来越多的绿色债券在发行。应该是从2020年开始，绿色债券就火了，而且是先从国外先火起来的。

第三，ESG是必经之路，可持续发展理念推动实现企业长期价值。国内各行业也对ESG关注度在持续提升，并将其作为主要的非财务指标来衡量一家企业的长期价值。特别是“双碳”目标提出之后，无论是政府机构还是企业和个人，都需要走可持续发展理念道路，这是一条必经之路。

目前来看，绿色建筑类写字楼会进入良性循环，毛利和回报其实都更高。而一些乙级写字楼或者说非绿色建筑写字楼，如果能耗更高，智能性较低，租户体验会比较差，很难实现续租，现金流就会断，在这种状态下这类写字楼可能会进入恶性循环。所以，绿色建筑未来是标配。对中海而言，已经是标配了，全国写字楼都是绿色建筑。

我是亚太房地产协会可持续发展及ESG委员会的副主席，与日本、澳大利亚和印度等同行也深入讨论过，他们目前的判断是未来贴上绿色标签的金融产品，会越来越受到市场追捧。资本市场是最理性的，能够很敏锐的捕捉到什么对盈利最有利。

焦点财经与唐安琪对话节选

即使有不少评级机构和专业组织正在研究制定，但ESG在商业地产端的落地和评估，路径依然不清晰，例如信息披露这一关键模块，香港、新加坡已经有相对清晰的框架；而在内地还不是特别明晰。

问：目前，以ESG导向的绿色发展，正为房企拓宽融资渠道带来新的机遇，聚焦到商业地产领域，这种现象明显吗？

灵活全域办公对科技要求很高，如办公室配备专门会议平台和会议系统，疫情影响之下，办公方式和习惯会有一些改变和迭代。在迭代过程当中，如果能通过PropTech快速迎上风口，对写字楼运营方将有极大的促进作用。

践行ESG痛点：缺乏行业标准

问：疫情的影响还在持续，对于2022年的商业地产发展有何看法？